EMITENT: PARLAMENT
Publicat în M.O. nr. 254 din 21 octombrie 1996


Art. 1 - Prezentul regulament-cadru stabileste modul de înfiinţare şi de functionare a asociaţiilor de proprietari, precum şi modul de administrare şi de exploatare a unor cladiri aflate în proprietate.

Art. 2 - Regulamentul-cadru se aplică tuturor cladirilor cu mai multe apartamente în proprietate privată sau mixta, inclusiv în cazul celor având spatii cu alta destinatie decit aceea de locuinta.

Art. 3 - Termenii utilizati în prezentul regulament au urmatorul înţeles:
a) Prin bloc de locuinte – cladire – condominiu se înţelege o proprietate imobiliara, din care unele părţi au alta destinatie decit aceea de locuinta, respectiv apartamente proprietate individuala, iar restul este proprietate comuna indiviza.
Proprietatea imobiliara nu este un condominiu decit dacă cota-parte indiviza de proprietate comuna revine proprietarilor apartamentelor şi nu poate fi separata de proprietatea asupra apartamentelor.
b) Prin spatiu, respectiv apartament, se înţelege o parte dintr-o cladire destinata locuirii, în regim de proprietate individuala, care, împreună cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna, constituie o unitate de proprietate imobiliara.
Cu excepţia unor situaţii pentru care exista alte prevederi exprese în acest regulament-cadru sau în acordul de asociere, drepturile de proprietate asupra unui apartament dintr-un bloc de locuinte/condominiu trebuie considerate în acelasi mod ca şi drepturile de proprietate asupra altor proprietăţi imobiliare.
c) Prin proprietate comuna se înţelege toate părţile dintr-o cladire aflata în proprietate, care nu sunt apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din acea cladire.
Proprietatea comuna este indivizibila şi este deţinută de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate.
Proprietatea comuna include toate părţile proprietăţii care sunt în folosinţă comuna, ca: terenul pe care este construita cladirea, curtea inclusa, fundatia, structura de rezistenta, acoperisul, terasele, cosurile de fum, scarile, holurile, pivnitele, subsolurile, casa scarii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apa, ascensoarele.
Proprietatea comuna include instalaţii ale cladirii aflate în folosinţă comuna cu care a fost inzestrata cladirea în timpul construcţiei sau cu care a fost dotata mai tirziu de către proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrasnete, antene, instalaţii de telefonie, instalaţii electrice, conducte de apa, sisteme de incalzire şi conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comuna până la punctele de distribuţie din apartamentele individuale.
d) Prin cota-parte se înţelege cota de proprietate care îi revine fiecarui apartament proprietate individuala, din proprietatea comuna, şi este înscrisă în actul de proprietate.
În situaţia în care cotele-părţi nu sunt inscrise în actele de proprietate, ele vor fi calculate pentru fiecare apartament, corespunzător cu raportul dintre suprafaţa locativa a fiecarui apartament şi totalul suprafeţelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil.
e) Prin fondatori se înţelege orice persoană juridica, inclusiv statul, o institutie a administraţiei publice locale, o persoană sau un grup de persoane care acţionează împreună, care sau în numele careia se infiinteaza un condominiu şi care prin vinzare sau orice alta forma de transfer ofera spatii, respectiv apartamente într-un bloc de locuinte pentru proprietarii individuali.
f) Prin proprietar al spatiului, respectiv al apartamentului, se înţelege persoana sau grupul de persoane care are în proprietate acel spatiu, respectiv apartament, într-un bloc de locuinte/condominiu.
g) Prin asociaţie de proprietari se înţelege organizaţia proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o cladire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixta.
h) Prin acord de asociere se înţelege actul care consfinteste hotărârea proprietarilor de a se asocia, după inregistrarea proprietăţii în Cartea funciara.
i) Prin cheltuieli comune se înţelege cheltuielile sau oblibaţiile financiare ale asociaţiei, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuinta.


Art. 4 - Asociaţia de proprietari se constituie în cadrul unei adunări, convocata în termen de 60 de zile de la data la care întreaga cladire a fost înregistrată în Cartea funciara.
Membrii asociaţiei vor fi toţi proprietarii apartamentelor, inclusiv primaria sau fondatorul, atit timp cit acestia continua să deţină unul sau mai multe apartamente din cladire.

Art. 5 - Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridica în momentul înregistrării la judecatoria pe raza careia se afla cladirea pentru care s-a constituit asociaţia, potrivit regulilor privind persoanele juridice.
În cazul cladirilor cu mai puţin de 20 de proprietari asociaţi, asociaţia se poate constitui pe grupe de cladiri invecinate, reunind, de regula, minimum 3 proprietari, pe criteriul intereselor comune în gospodarirea proprietăţii.

Art. 6 - Judecatoria se pronunţă asupra cererii de înregistrare, pe baza acordului de constituire şi a statutului asociaţiei de proprietari.
Statutul asociaţiei de proprietari se întocmeşte în baza prezentei legi şi a prezentului regulament-cadru al asociaţiilor de proprietari.

Art. 7 - Asociaţiile de locatari din cladirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privată sau mixta, inclusiv ca urmare a aplicarii prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale Legii nr. 85/1992, se vor transforma în asociaţii de proprietari potrivit normelor cuprinse în prezentul regulament-cadru.


Art. 8 - Acordul de asociere trebuie să conţină:
a) adresa proprietăţii;
b) numele şi prenumele proprietarilor unităţilor locative;
c) descrierea proprietăţii, cuprinzind: descrierea cladirii, structura cladirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe numar de camere, terenul aferent cladirii.
Descrierea trebuie să fie suficienta din punct de vedere juridic pentru inregistrarea în Cartea funciara de la biroul de înregistrare a proprietăţilor imobiliare;
d) planse sau schite, în măsura să asigure o buna identificare, prin localizare şi suprafaţa, a fiecarui spatiu, respectiv apartament, din structura cladirii;
e) enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comuna;
f) cota-parte ce revine fiecarui apartament din proprietatea comuna.

Art. 9 - La intrunirea constitutiva a asociaţiei de proprietari, proprietarii apartamentelor vor alege un comitet executiv şi o comisie de cenzori şi vor hotari numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor.
Membrii comisiei de cenzori trebuie să aibă cunoştinţe de specialitate şi experienta în domeniile economic, financiar şi juridic.
Asociaţia de proprietari poate delega atribuţiile comisiei de cenzori, de control financiar şi contabil, unor persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenti economici specializati.
Candidatul care va obtine cel mai mare numar de voturi va deveni preşedintele asociaţiei de proprietari.

Art. 10 - Stabilirea cotelor-părţi din veniturile şi cheltuielile comune se face proportional cu cota-parte din proprietatea comuna aferenta fiecarui apartament.

Art. 11 - În cazul spatiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, relatiile de coproprietate între proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.

Art. 12 - Pentru amendarea sau modificarea acordului de asociere este necesar acceptul a cel puţin 80% din votul proprietarilor de apartamente, respectiv alte spatii cu alta destinatie decit aceea de locuinta.
Orice amendare sau modificare trebuie să fie înregistrată la judecatoria pe raza careia se afla cladirea.

Art. 13 - În cazul în care apartamentele, respectiv spatiile, pot fi adaugate sau retrase din asociaţie, acordul de asociere trebuie să stabileasca formula care se va folosi pentru recalcularea cotelor ce revin apartamentelor rămase în asociaţie.


Art. 14 - Proprietarul unui apartament este obligat sa menţină apartamentul în stare buna, pe propria sa cheltuiala. Nici un proprietar nu poate încalcă sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala.

Art. 15 - Cu un preaviz de 15 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul în apartamentul sau al unui reprezentant al asociaţiei, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna la care se poate avea acces numai din respectivul apartament. Fac excepţie cazurile de urgenta când nu este necesar nici un preaviz.

Art. 16 - Administrarea, întreţinerea şi reparatiile proprietăţii comune cad în sarcina asociaţiei, iar cheltuielile legate de acestea vor reprezenta cheltuielile comune.
Asociaţia de proprietari poate angaja alte persoane sau poate incheia contracte pentru realizarea, respectiv furnizarea acestor servicii.

Art. 17 - Asociaţia de proprietari, cu intrunirea majorităţii voturilor, poate intreprinde măsuri vizind îmbunătăţirea confortului şi a eficientei cladirii. Instalatiile mai importante, ca: boilerele cu apa calda, încălzirea centrala, rezervoarele de apa, lifturile şi alte dotari de amploare similara pot fi schimbate de asociaţie numai cu aprobarea a cel puţin 75% din numărul voturilor proprietarilor.
Indiferent de natura interventiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al intregii cladiri.

Art. 18 - Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari apartamentului sau, fără a pune în pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor apartamente.
Proprietarul nu poate schimba aspectul proprietăţii comune, fără a obtine mai intii acceptul din partea asociaţiei de proprietari.

Art. 19 - Zidurile dintre apartamentele alaturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii, pot fi reamplasate prin acord între proprietarii apartamentelor respective şi cu instiintarea asociaţiei de proprietari.
Zidurile dintre apartamente şi proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.
Art. 20 - Dacă proprietarul unui apartament sau oricare altă persoană care acţionează în numele sau provoaca daune oricarei părţi din proprietatea comuna sau unui alt apartament, respectivul proprietar trebuie să repare stricaciunile sau sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.


Art. 21 - După prima intrunire organizatorica, de constituire a asociaţiei de proprietari, va avea loc cel puţin o dată pe an o adunare generală a membrilor asociaţiei.
Adunarea generală este alcatuita din toţi membrii asociaţiei de proprietari.
Intrunirile speciale ale asociaţiei pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către proprietarii de apartamente, reprezentind cel puţin 20% din cotele de proprietate.
Toţi proprietarii trebuie anuntati asupra oricarei intruniri a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.

Art. 22 - Asociaţia de proprietari poate adopta decizii, dacă cel puţin 2/3 din numărul membrilor sunt prezenţi personal sau prin reprezentant.
Dacă nu este intrunit cvorumul, adunarea poate fi suspendata şi reconvocata.
La adunarea reconvocata, dacă exista dovada ca toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocati, deciziile pot fi adoptate indiferent de numărul membrilor prezenţi.

Art. 23 - Pentru adoptarea deciziilor în adunarea asociaţiei de proprietari, se vor avea în vedere urmatoarele:
a) votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;
b) proprietarul poate fi reprezentat de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o imputernicire semnata de către proprietarul în numele caruia voteaza;
c) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult inca un membru absent, prin imputernicire scrisa;
d) în cazul unui vot paritar, votul presedintelui este decisiv.
Deciziile asociaţiei de proprietari vor fi luate, în general, cu un vot reprezentind majoritatea simpla din totalitatea voturilor obtinute.

Art. 24 - Asociaţia de proprietari indeplineste urmatoarele atribuţii:
a) adopta şi amendeaza bugetele de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment; încasează cotele obisnuite şi speciale pentru cheltuielile comune de la proprietarii de apartamente şi de la proprietarii spatiilor cu alta destinatie decit aceea de locuinta;
b) angajează şi suspenda din functie pe cel care administreaza proprietatea sau pe ceilalti functionari sau angajaţi, în vederea administrarii şi bunei functionari a cladirii; personalul necesar bunei gospodariri a părţilor şi a instalaţiilor de folosinţă comuna ale cladirilor poate fi angajat prin contract individual de muncă sau prin convenţie civila, conform celor stabilite prin negociere;
c) initiaza sau apara în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, interesele legate de cladire;
d) incheie contracte şi îşi asuma obligaţii în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, în interesele legate de cladire;
e) reglementeaza folosirea, întreţinerea, repararea, inlocuirea şi modificarea proprietăţii comune;
f) impune penalizari pentru intirzierea platii cotelor de întreţinere;
g) adopta sau amendeaza deciziile, regulile şi regulamentele;
h) completeaza la zi cartea tehnica a construcţiei;
i) asigura urmarirea comportarii în timp a construcţiei, pe toata durata ei;
j) exercita alte atribuţii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor de apartamente.

Art. 25 - Dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrara legii sau acordului de asociere sau este de natura sa produca daune considerabile intereselor unei minoritati a proprietarilor de apartamente, orice proprietar poate actiona în justiţie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea în justiţie nu trebuie să intrerupa executarea deciziei decit în cazul în care instanţa hotaraste suspendarea deciziei respective.


Art. 26 - Cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor de apartamente, comitetul executiv poate reprezenta asociaţia de proprietari în administrarea şi exploatarea cladirii.
Comitetul executiv poate angaja personal specializat sau poate numi alte persoane pentru indeplinirea sarcinilor ce îi revin.

Art. 27 - Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezinta asociaţia în derularea contractelor şi îşi asuma obligaţii în numele asociaţiei. El reprezinta asociaţia de proprietari împotriva unui tert, inclusiv în actiunile judecătorești initiate de asociaţie împotriva unui proprietar de apartament care nu şi-a indeplinit oblibaţiile faţă de asociaţie sau în procesele initiate de un proprietar de apartament care contesta o decizie a asociaţiei de proprietari.


Art. 28 - Anul fiscal al asociaţiei de proprietari va fi anul calendaristic.
Înainte de inceputul urmatorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmeaza, comitetul executiv va pregati şi va prezenta proprietarilor în adunarea generală un buget anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate de întreţinere şi functionare a proprietăţii comune.
Dacă membrii asociaţiei de proprietari sunt de acord, se aproba şi un fond pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv va pregati şi va prezenta adunarii generale suma necesară pentru alimentarea acestui fond.
Bugetul anual va trebui să fie adoptat prin votul majoritar al adunarii generale a asociaţiei de proprietari.
Asociaţia de proprietari îşi va putea deschide cont la oricare unitate bancara sau filiala C.E.C.

Art. 29 - Toţi proprietarii de apartamente trebuie să plateasca în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune.
Plata se va face conform hotărârii luate în adunarea generală.

Art. 30 - Cu aprobarea data prin votul a 2/3 din numărul membrilor asociaţiei de proprietari, poate fi perceputa o sumă speciala, în afara cheltuielilor comune prevăzute în buget, destinata achitarii cheltuielilor comune neprevazute, dar necesare. Astfel de sume se vor plati la termenele stabilite de adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

Art. 31 - Asociaţia de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevazute, şi a altor cheltuieli restante, oricărui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit.
Asociaţia de proprietari are dreptul de a actiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv cele neprevazute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Sentinta data în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusa în aplicare prin orice modalitate permisa de Codul de procedură civila, pentru acoperirea datoriilor.